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日本不動產借地權說明

作者:網管 於 2022-04-25
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根據日本1992年實施的【借地借家法】日本不動產投資時常會發現借地權物件,借地權意指持有並使用其土地地上物的土地租賃權利,有點類似台灣的地上權。日本不動產的產權有區分【所有權】和【借地權】。在台灣借地權的物件算是稀少,但是在日本東京都市中心內,借地權的物件是非常多的。

日本不動產借地權說明

例如日本寺廟的周圍就存在很多借地權的物件。 借地權物件您可以看到販售圖上,有的標示「舊法」「新法」。

簡單的說法就是1992年8月1號制定了借地借家法,這是所謂的「新法」。也就是明確的制定了借地的時間。 時間長短依據物件不同,這裡就不多贅述。

「舊法」借地權是完全有利於租地者,也就是承租方.....基本上是可以無限期的繼續續租,即便建物老舊也翻新,只要住在裡面的人繼續付錢租用,就基本上是無限續期的概念,所以價值上接近「所有權」物件。

就是因為「舊法」太順應承租方,對於地主是完全沒有任何保障,故才有了「新法」的出現。

「新法」的借地權公寓年限有60-100年的皆有,當然年限越長價值也越高,新法的話只要期滿建物就歸地主所有,承租者期間滿了就必須搬離,所以地主跟承租者就必須互相了解這點後再購買。

借地權的物件主要優點:

  1. 無每年的房屋稅*(土地固定資產稅和都市計畫稅),但有另外每月的幾千塊地代費要支付
  2. 舊法的話只要遵循法律前提下,使用幾乎是半永久狀態
  3. 借地權物件多是在都心內地點絕佳的地點
  4. 借地權的物件會比所有權物件售價便宜*(以前是便宜市場行情六七折,現在這幾年也未必了)

借地權的缺點:

  1. 支付地代
  2. 更新時有更新料*(更新時間依據物件也有所不同,選擇更新時間長的為佳)
  3. 自己單位的區間要賣掉時,要地主的承諾書。(還需要支付讓渡承諾費給地主)
  4. 自己單位的區間裝潢改修都需要地主的承諾書(有的地主也收承諾費用)
  5. 光是2、3、4點這兩三點,就會造成自己單位的區間要販售時困難重重

也就是說借地權的物件,為何很多仲介業者看到會直接想要跳過,一來買方沒興趣居多,另一則是要確認的2、3、4點需要去跟地主調閱最正確的資料開示給買方,還要打聽一下這個地主是否有刁難承租者的惡習等。

因為借地權做任何事,都必須和地主掛上等號,所以舊法的借地權雖然權力幾乎跟所有權一樣,但是需要凡是請示地主這件事,是唯一我認為比較不討喜的地方。
同時「借地權」的讓渡及轉租需經過地主或法院同意,並可由法院代地主行使法律效力權或建築物買收請求權,所以透過法院也是日本不動產借地權的一大特色。

最近東京都心的價格漲價非常多,因此如果有價格非常之便宜的舊法借地權,其實我認為是可以買的。但最近的借地權也開始變得不便宜起來,所以還是要看價格來判斷,小編一直都覺得沒有所謂的不好物件,價格才是決定要不要買的主因。

例如一個小套房物件在都心內鐵路旁邊,但離車站出口極為接近,價格它只賣100萬日幣....這樣的物件您說要不要買呢?所以借地權也不是說都不好,而是如果它價格非常的優惠,地點又是您想要的,也是有一定的族群不介意借地權的物件歐~

本文由 日本不動產專家,住匠株式會社提供。

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